翻譯：美國人為步行支付額外房價

原文(英)

住在一個可以走路到商店、公共服務或公共設施的地方要花多少錢？根據2023年初最新的報告，美國大都會區域的購屋者，必須因為房地產可步行抵達而多花35%的費用；租屋者則必須支付41%的溢價。

這項分析來自於非營利組織「美國聰明成長」(Smart Growth America, SGA)的研究，大致上與之前的文獻大同小異，但其中的不同之處在於，這項研究是在疫情引發的人口外逃與商業空間閒置的現象之後才進行。在這些事件發生的時候，房價大幅上漲使郊區更受歡迎，尤其是紐約與舊金山這類高生活成本地區，但美國人仍然必須為了住在「可以步行買到牛奶的地方」而支付高額代價，不論是在都市或是郊區都是如此。

原因不難理解，「美國聰明成長」定義的「宜步都市主義」(Walkable Urbanism)係指整合街道設計、土地使用、公共運輸路線及潛力點(points of interest)的區域，在美國最大的35個都會區的住宅、零售業及辦公混合使用分區(Residential-Retail-Office Mix)之中僅有16%符合，占約1.2%土地面積。其中，最適合步行的都會區並不令人感到意外：紐約、波士頓、華盛頓、西雅圖、波特蘭、舊金山、芝加哥及洛杉磯。其中洛杉磯雖然以高速公路聞名，卻也是全美國最地狹人稠的都會區。而最不適合步行的地方則是聖地牙哥、印第安納波利斯、坦帕、弗吉尼亞海灘、鳳凰城、奧蘭多、聖安東尼奧及拉斯維加斯。

自從疫情以來，調查也顯示美國人又更加喜愛大房子，這代表著人們居住的地方距離學校與商店高達數英里。但若生活機能便利的社區是一種利多，那麼高房價就代表著市場供應仍然不足，尤其是相對於本來想要居住在可步行區域的購屋者而言，其實是他們沒有辦法負擔這些區域的房價。

目前只有六個城市的房屋市場可以顯現步行都市的房價比汽車郊區還低：巴爾的摩、辛辛那提、克利夫蘭、底特律、聖路易斯和費城，雖然都是適合步行的老城區，但也面臨失業率高與槍枝氾濫的治安問題。而在其他29個城市，追求可步行性會讓人付出高額代價，最明顯的問題是人們沒有辦法住在他們想住的地方，還導致了許多奇特的社會刻板印象，例如「只有社會菁英階層才會走路跟騎腳踏車」，或是「具有保護性的基礎設施是一項豪華的建設」。問題出在哪裡？就是土地使用分區管制(Zoning)制度，這個制度限制步行區域可以供應更多住宅，也阻止郊區可以發展商業活動。

但是報告也指出土地使用分區管制不是唯一的問題，因為即使在波士頓和芝加哥，位於可步行地點的出租房屋市場規模，也僅次於紐約而排名第二和第三，最大的問題是大多數的住宅都是位於以車為本的區域。另一個問題是糟糕的都市設計與市區道路的配置，快速寬廣的街道和大街廓路網(Windy Street Grids)使得步行到附近的目的地變得更加困難。

以現狀而言，美國人看起來是用油門在投票，支持更加擴張的都會區，但這也很難解釋美國人真正的偏好或對高房價的反應。只有一個方法可以找到答案，那就是設置多一點走路可以到學校跟超市的住宅區。